Первичная недвижимость в Тбилиси, Грузия: прогноз на 2026 год

Рынок недвижимости в Тбилиси за последние годы пережил множество трансформаций, связанных как с глобальными, так и с локальными событиями. Как сообщает агентство недвижимости https://avezor.ge/developers/ru/ в 2026 году первичная недвижимость — квартиры и дома от застройщика — обещает стать одним из самых обсуждаемых инвестиционных инструментов в регионе Южного Кавказа. Почему Тбилиси продолжает привлекать внимание застройщиков, инвесторов и экспатов, и каким будет рынок через год? Давайте разберемся.

Фундаментальный спрос и миграционные потоки

Спрос на жильё в Тбилиси сохраняется стабильно высоким благодаря нескольким ключевым факторам. Во-первых, это внутренняя миграция: жители регионов Грузии продолжают переезжать в столицу в поисках работы и образования. Во-вторых, международные миграционные потоки. С 2022 года в Тбилиси увеличился приток граждан из стран СНГ, Европы и Азии, что привело к росту арендных ставок и сделало покупку первичной недвижимости особенно актуальной.

Ожидается, что в 2026 году эта тенденция сохранится, особенно если политическая стабильность в регионе будет поддерживаться, а Грузия продолжит движение в сторону евроинтеграции. Увеличение населения — это прямая причина для увеличения объёма строительства.

Ценовая политика и динамика стоимости

Цены на первичную недвижимость в Тбилиси с 2020 по 2024 годы выросли на 25–40% в зависимости от района. Особенно подорожали квартиры в новых жилых комплексах с развитой инфраструктурой — бассейнами, спортзалами, паркингами и детскими площадками. По прогнозам аналитиков, в 2026 году рост стоимости квадратного метра замедлится, но продолжится, ориентировочно на 8–12% за год.

Средняя стоимость первичного жилья в 2026 году в популярных районах Тбилиси, таких как Сабуртало, Ваке и Мтацминда, может достичь:

• Сабуртало: от $1,500 до $1,800 за м²
• Ваке: от $1,800 до $2,200 за м²
• Мтацминда: от $2,000 до $2,400 за м²

Несмотря на это, агентство недвижимости Avezor.ge говорит о том, что остаются районы, где цены будут ниже. Это откроет возможности для инвесторов с ограниченным бюджетом.

Застройщики делают ставку на экологичность и технологии

Одной из новых тенденций становится акцент на экологичное строительство. В 2026 году будет расти количество проектов с энергоэффективными решениями, «зелёными» фасадами, системами сбора дождевой воды и солнечными панелями. Это не только дань современности, но и способ снизить коммунальные расходы, что особенно важно для арендаторов.

Также на рынке появится больше «умных» домов — с интеграцией IoT-систем, автоматическим управлением освещением, климатом и безопасностью. Современный покупатель всё чаще ориентируется не просто на квадратные метры, а на комфорт, технологии и инфраструктуру внутри жилого комплекса.

Инвестиционная привлекательность: арендный доход и перспективы

Рентабельность первичной недвижимости в Тбилиси остается высокой. Особенно это касается объектов, купленных на стадии строительства: после завершения проекта стоимость может вырасти на 20–30%. С учётом высокой заполняемости жилья туристами и мигрантами, арендный доход с одной квартиры может составлять от $500 до $1,200 в месяц в зависимости от расположения и качества ремонта.

С 2026 года увеличится интерес к краткосрочной аренде — особенно в районах, близких к старому городу, метро и университетам. Это будет способствовать росту доходности таких объектов.

Риски и ограничения

Несмотря на общий позитивный прогноз, есть и риски. Во-первых, возможность переизбытка предложения: при слишком активной застройке некоторые районы могут столкнуться с временной стагнацией цен. Во-вторых, изменения в законодательстве — например, введение ограничений на покупку жилья иностранцами или увеличение налоговой нагрузки — могут повлиять на динамику продаж.

Также стоит учитывать валютные риски, так как большая часть сделок и расчетов осуществляется в долларах США, а доход арендаторов и местного населения — в лари.

Вывод: стоит ли инвестировать в 2026 году?

Если вы рассматриваете покупку первичной недвижимости в Тбилиси как инвестицию или место для жизни — 2026 год выглядит весьма перспективно. Город продолжает расти, обновляться и модернизироваться, а спрос на жильё сохраняется высоким. Особенно выгодным может быть вложение в проекты на ранней стадии строительства, а также в комплексы с продвинутыми технологиями и качественной инфраструктурой.

Учитывая динамику, экономическую стабильность и усиливающееся международное внимание к Грузии, можно ожидать, что первичная недвижимость в Тбилиси сохранит статус одного из самых ликвидных и привлекательных активов региона.